Если проще: можно ли из квартиры сделать коммуналку и продавать комнаты отдельно?
Иной раз задают вопросы, на которые знаешь ответ, а почему ответ такой объяснить не можешь.
Таким вопросом для меня всегда был примерно следующий вопрос.
«Вот у меня есть 1/3 доля в трехкомнатной квартире и еще есть два человека, у каждого по 1/3. Пользоваться не могу. Продать не могу, никто не покупает. Можно ли сделать из квартиры коммунальную квартиру таким образом, чтобы у меня было право собственности на отдельную комнату. Её продать будет легче».
Неизменно на это я отвечал, что это невозможно, потому что наше законодательство направлено на уменьшение количества коммуналок, а не на рост их количества. И вообще это Гражданским кодексом не предусмотрено.
И вот, наконец, спустя долгие годы я набрел на разъяснение Верховного Суда РФ, из которого следует данный вывод.
Это Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Согласно пункту 12 данного постановления выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
То есть если мы пытаемся разделить в натуре квартиру на комнаты, то мы должны выделять не отдельные комнаты из этой квартиры, а выделять отдельные квартиры.
У каждой квартиры должен быть отдельный вход, кухня и санузел. Крайне маловероятно, что это будет возможно с технической точки зрения. Практически невероятно, что это будет возможно с правовой точки зрения.
Проиллюстрируем это примерами из судебной практики.
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 18.06.2019 по делу N 33-10287/2019
В рассматриваемом деле истец хотела в двухкомнатной квартире выделить себе в единоличную собственность изолированную комнату площадью 11 кв.м. и передать в собственность ответчика изолированную комнату площадью 17 кв.м. со взысканием в свою пользу компенсации.
Кстати, в деле было заключение ЕМУП «БТИ» о том, что выдел доли в натуре возможен.
И Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга, и Свердловский областной суд поддержали позицию о том, что раздел квартиры на комнаты невозможен со ссылкой на п. 12 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Дополнительно областной суд указал, что давая указанные разъяснения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации исходил из того, что все части квартиры представляют собой одно целое. Раздел квартиры в натуре между собственниками, как и выдел в натуре части квартиры, допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир.
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.11.2020 N 88-17360/2020 по делу N 2-14/2020
Истец заявляла аналогичное требование о разделе в натуре трехкомнатной квартире и просила выделить себе в единоличную собственность комнату в счет аж 453/1000 доли в праве собственности.
Остальные доли был у бывшей жены и несовершеннолетних детей. Что примечательно у каждого из двоих детей было 47/1000. Что делать – использование материнского капитала приводит к таким результатам.
Суд первой инстанции со ссылкой на п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указал, что выдел доли в натуре в жилом помещении возможен, если в результате такого выдела будет образовано два самостоятельных жилых помещений.
С данной позицией согласился суд апелляционной инстанции и суд кассационной инстанции в г. Челябинске.
Дополнительно Седьмой кассационный суд общей юрисдикции указал, что в результате раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, на основании п. 2 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть полностью прекращено право общей долевой собственности на весь объект недвижимости и образовано два самостоятельных объекта недвижимости.
У меня нет цели исследовать подробно всю практику, но есть взять случайное определение московской апелляции, то применяется тот же самый подход.
Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2022 по делу N 33-14813/2022
Суд определил доли в праве собственности, но отказал в выделе в единоличную собственность комнат и указал, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
И тут я вспомнил, что скорей всего давным-давно, лет 15 назад вопрос о возможности раздела квартиры на комнаты вставал передо мной и я находил на него ответ.
Вот так изучение фундаментальной работы «Наследственное право: постатейный комментарий к статьям 1110 — 1185, 1224 Гражданского кодекса Российской Федерации» (отв. ред. Е.Ю. Петров) («М-Логос», 2018) привело к «закрытию гештальта». Эта и другие книги из серии «Глосса» доступны к свободному скачиванию на сайте «М-Логоса».